家居行业最近陷入了前所未有的动荡之中。短短两个月内，行业大佬相继出事，这无疑给本就处于困境中的家居行业带来了沉重一击。这一系列事件的背后，究竟隐藏着怎样的危机与变局？家居行业又将何去何从？

2024年，我国房地产市场持续低迷，这对建材家居市场产生了巨大的冲击。国家统计局数据显示，当年全国新建住宅销售面积、竣工面积、新开工面积均出现双位数降幅。中国建材流通协会的数据也表明，2024年全国规模以上建材家居卖场累计销售额为1.49万亿元，同比下降3.85%。在这样的大环境下，家居卖场龙头企业红星美凯龙和居然智家的盈利受到了不同程度的影响。

1、家居卖场龙头：潜在的房地产企业，行业震荡首当其冲

红星美凯龙和居然智家，多年来一直是家居卖场行业的佼佼者。居然智家在2023年超越红星美凯龙，成为行业新一哥。2024年，居然智家营收达130亿，而红星美凯龙营收为78亿。然而，从净利润来看，红星美凯龙亏损37亿，居然智家虽有盈利，但主要得益于固定资产及使用权资产处置收益。

与其他家居企业不同，红星美凯龙和居然智家作为卖场龙头，扩张模式主要为直营或加盟。直营模式需要大量资金用于持有或租赁物业，这使得企业的投资性房地产、固定资产及使用权资产规模庞大，占总资产比重高，严重依赖负债扩张。这种重资产模式在行业下行时，资金沉淀多、债务负担重，一旦收支失衡，企业极易受到冲击。

2、居然智家困局：行业问题与自身战略的双重影响

居然智家，作为家居卖场的龙头企业，在2024年也面临着严峻的资金压力。其持有货币资金26.6亿，而流动负债中短期借款18.8亿，一年内到期的非流动负债高达 27.5亿（其中租赁负债 15.8亿），资金链十分紧张。这一困境的形成，既有宏观环境的因素，也与企业自身战略密切相关。

从现金流量表来看，居然智家在2023年仍在大规模对外投资，投资活动现金流量净额净流出29.68亿，其中取得子公司支付现金净额17亿，购建固定资产等长期资产支付约15亿。当年最大的一笔收购案是收购北京睿鸿（北京远洋未来广场），交易总代价19.63亿。然而，2024年这笔收购所形成的1.3亿商誉就因可回收金额低于账面价值而全部计提减值。

在经营活动中，居然智家的现金流流入主要依靠商品销售，但受市场影响逐年下滑；而筹资活动的主要支出为偿还贷款、利息以及租赁负债等刚性支出。2021年至 2024年，居然智家的现金始终处于净流出状态。

3、租金减免与物业估值：两大家居卖场龙头的无奈之举

租赁及其管理业务和商品销售是居然智家营收的两大主要板块。2024年，居然智家租赁及其管理业务实现营收55.4亿，同比下降14%。年报中提到，这是由于给予优质商户部分租金及管理费减免，导致收入阶段性下降。尽管营收下降，但2024年其投资性房地产的公允价值却较年初上升1.4%至233亿。

与红星美凯龙类似，居然智家对投资性房地产的公允价值估值采用第三层次输入值。不同的是，居然智家采用收益法或成本法，而红星美凯龙采用收益法或直接比较法。从收益法中的不可观察输入值来看，红星美凯龙建成投资性房地产的单位可出租面积价格下降明显，从2022年的16至264元/平米/月，降至2024年的12至208元/平米/月，2023年至2024年投资性房地产公允价值变动合计亏损44亿。红星美凯龙给出的理由同样是为支持商户经营，租金及管理费收入下滑，导致投资性房地产估值下调。

居然智家在2023年及2024年虽也减免商户租金，但单位可出租面积价格下降不明显，空置率甚至有所降低至2%-5%（红星美凯龙自营商场平均出租率83%），2023年及2024年投资性房地产公允价值仍实现收益合计1.9亿。

2024年，居然智家商品销售业务营收63.2亿，同比上升14%，是各业务板块中唯一增长的。但需注意的是，其应收商品销售及其他组合账面余额达5.6亿，较年初增加1.1亿，坏账计提比率提升至4.62%，意味着部分营业收入未转化为现金，而是形成应收账款，未来存在信用减值风险，就像红星美凯龙2023年至2024年信用减值损失合计24亿。

整体而言，房地产行业的低迷对家居行业影响深远，新房销售承压，存量房市场交易回暖虽能起到一定的对冲作用，但家居行业的竞争日益激烈。家居卖场类企业由于资产较重，类似房地产企业，战略转型困难，受到的冲击更为严重。

红星美凯龙、居然智家、富森美等家居卖场型企业在年报中均提及商户租金减免或优惠，可见卖场运营压力已成为行业普遍问题。面对困境，红星美凯龙和居然智家提出了卖场业态调整、拓展海外市场等对策，但在当前经济形势下，这些举措的效果尚不明朗，企业要实现战略大调整更是困难重重。